English version | Русская версия
  Как купить квартиру в Москве?
Компания "Бизнес-Строй"
Дизайн офисов и торговых помещений - изготовление межкомнатных и офисных перегородок, установка стеклянных витрин. Как купить квартиру в Москве

Как купить квартиру в Москве?

У специалистов нашей компании часто спрашивают, как самим правильно подойти к вопросу покупки квартиры. В статье мы отразили основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

1. Как выбрать квартиру?

Вы решили, что Вам нужна квартира и денежные средства Вам позволяют ее приобрести.

1.1. определитесь с категорией и размером жилья (по средствам, не по желанию – очень здорово если средства позволяют осуществить желания);

1.2. выберете район, где Вы хотите проживать (если это сделать трудно попробуйте методом исключения, т. е. определите районы, в которых Вы жить не хотите);

1.3. обратитесь к источникам информации: газета «Из рук в руки», «Недвижимость и цены», Интернет. Для покупки элитной недвижимости – журналы «Мир и Дом», «Элитная недвижимость», «Салон недвижимости», «Галерея недвижимости» и прочий «глянец» — там много фотографий.

1.4. вооружитесь телефонным аппаратом и позвоните по всем заинтересовавшим объявлениям.

1.5. 70% из выбранных Вами объявлений отпадут сразу по разным причинам (невозможно дозвониться, квартира продана, это не совсем то, что написано в объявлении, Вам не понравилось, как с Вами разговаривают и т.д.). Хорошо, если только 70%, а не все 100% (Если отпадают все 100% вариантов – пересмотрите свои требования: уменьшите площадь, измените район, увеличьте бюджет… и начните сначала).

1.6. оставшиеся 30% идите смотреть. Если Вам ничего не походит – см. п.1.5., если и после этого ничего не подходит – читайте вышеупомянутую прессу каждый день, или неделю, или месяц (зависит от периодичности издания) – настанет день и в продаже появится квартира Вашей мечты. Если она все-таки не появляется в течение 2 лет, такую квартиру еще не построили. Тогда начинайте с п.1.1.).


Итак, Вы выбрали квартиру!!! Закончилось бесконечное шуршание газетных страниц, Ваше ухо приняло свой нормальный размер и больше не пухнет от телефонных разговоров, карта города и метро уже перестала быть скатертью на столе и благополучно перекочевала в шкаф – Вы счастливы! Рано радуетесь – теперь Вам надо ее купить.

2. Как купить квартиру?

2.1. Для начала внесите задаток (аванс, предоплату) Продавцу или его представителю. Представителем в большинстве случаев является агентство недвижимости. Договор о внесении задатка (аванса, предоплаты) может быть разного размера и вида и даже цвета. Главное, в нем должны быть:

— предмет договора (квартира Вашей мечты) точный адреса и описание;

— стоимость квартиры;

— сумма задатка (аванса, предоплаты) – входит в общую стоимость квартиры;

— условия сделки;

— кто оплачивает стоимость оформления (банковская ячейка, проект договора, нотариальное удостоверение (если хотите), гос.регистрацию, дополнительные услуги по гос.регистрации.

— сроки заключения договора купли-продажи;

— сроки и условия освобождения квартиры;

— ответственность сторон за неисполнение договора;

— условия возврата ваших денег, если сделка не состоится.

2.1.1. Если квартиру продает владелец лично (без агентства), то правильнее всего заключить с ним предварительный договор, предусмотреть в нем все вышеперечисленные условия и удостоверить его нотариально.

2.2. Документы, которые Вы должны посмотреть перед тем, как подписать договор и внести задаток (аванс, предоплату):

— Правоустанавливающие документы на квартиру: Договор передачи, Справка о выплате пая, договор купли-продажи, дарения, мены, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности – к договору передачи и Справке о выплате пая – всегда, к Договорам купли-продажи, дарения, мены, наследству, заключенным до 2000 года — Свидетельства о собственности не выдавалось.

— акт приема-передачи

— Хорошо бы увидеть ксерокопию паспорта владельца квартиры;

— Полномочия представителя владельца квартиры (доверенность, договор с агентством недвижимости).

2.3. Документы, которые должны быть готовы к сделке:

1. Правоустанавливающие документы (см. п.2.2.) и акт приема передачи.
2. Документ, удостоверяющий личность (паспорт) владельца.
3. Выписка из домовой книги.
4. Поэтажный план, экспликация, кадастровая справка (БТИ).
5. Справка из налоговой (если квартира получена по наследству или договору дарения).
6. Согласия супругов и Продавца, и Покупателя или нотариальное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.
7. Если владелец или один из владельцев квартиры несовершеннолетний ребенок – разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки купли-продажи. (Это отдельная «песня»).

2.4. Вопросы, которые Вам необходимо задать и, что немаловажно, получить на них адекватные ответы, до подписания договора задатка (аванса, предоплаты) и внесения денег:

1. Прописаны ли владельцы в квартире?
2. Прописан ли в квартире еще кто-нибудь кроме владельцев?
3. Если прописаны, то куда выписываются и когда?
4. Не нужно ли им покупать одновременно что-либо взамен? Что и где? – от этого зависят сроки проведения сделки и сильно меняются условия, добавляются еще участники сделки, со своими пожеланиями, своим образом мысли и взглядом на то, как проводятся сделки и пр.
5. Нет ли среди владельцев несовершеннолетних детей? Если есть, то см. п.4.
6. Нет ли в квартире неузаконеной перепланировки?
7. Есть ли телефон?
8. Сколько лет квартира находится в собственности у последнего владельца? Как он относится к тому, чтобы в договоре купли-продажи стояла полная стоимость квартиры?


Итак, предположим, вы нашли идеальный вариант: Квартира находится в собственности более трех лет, в ней никто не прописан, и не проживает, получена она не по наследству, взамен ничего покупать не нужно, несовершеннолетних детей среди владельцев нет (вероятность всего вышеперечисленного примерно 10%) – вносите задаток (аванс, предоплату), заключайте соответствующий договор, назначайте день сделки и ждите, когда владелец или его представитель подготовят пакет документов.

(Все остальные случаи (90%) требуют дополнительных консультаций специалиста (можно юриста, но лучше риэлтора). Подробные инструкции по каждому возможному случаю или варианту развития событий можно издавать отдельной книгой страниц эдак на 200-300, а если добавить туда приобретение земельных участков с домами, то и все 500, а приобретение квартиры в новостройке (чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков) вообще на поддается систематизации и описанию.)



2.5. Что Вам еще нужно согласовать с Продавцом до сделки:
  1. Место проведения сделки.
  2. Место закладки денег – банк, стоимость ячейки, условия доступа к ячейке.
  3. Форма заключения договора: простая письменная или нотариальная.
  4. Кто и где регистрирует.

Наступил торжественный день заключения сделки, так
долго ожидаемый Вами.


2.6. Ваши действия:

1. Закладка денег в банке.

Прочитайте внимательно условия доступа к банковской ячейке. Продавец может подойти к ячейке и вынуть из нее Ваши деньги, только при условии предъявления им: своего паспорта, ключа от ячейки, зарегистрированного в УФРС (Управлении Федеральной регистрационной службы) договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ______, на имя нового собственника, т.е. на Ваше имя. А также у Вас должно быть 2-3 дня в срок действия договора аренды ячейки для того, чтобы забрать Ваши деньги, если сделка не состоится или не будет зарегистрирована по каким либо причинам.

У кого на время регистрации будет храниться ключ от банковской ячейки – не важно, обсудите условия передачи. Если этот вопрос может стать камнем преткновения – то заранее ищите банк, где выдают два ключа – и Продавцу и Покупателю.

2. Заключение договора купли-продажи. Независимо от того, какую форму заключения договора Вы выбрали – внимательно прочитайте договор: ФИО, адрес, паспортные данные, адрес и описание квартиры, реквизиты правоустанавливающих документов, стоимость, сроки и условия освобождения. Если все правильно и соответствует предварительным договоренностям – подписывайте.

3. Весь пакет документов, 3 экз. договора купли-продажи, копии паспортов – подаете на регистрацию – самостоятельно или через представителя. Самостоятельно – это дешевле, но затратно по времени. В большинстве случаев Агентство недвижимости предлагает свои услуги по регистрации за определенную оплату. В этом случае Вы выдаете доверенность на регистратора, отдаете ему документы и ждете 1 месяц.

Напоминаю: Право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации! Поэтому будете ли Вы спать спокойно в течение этого месяца — зависит только от крепости Ваших нервов.

4. Через 1 месяц Вы получаете зарегистрированный договор купли-продажи и Свидетельство о праве собственности. Поздравляю! Вы купили квартиру. Вам осталось только получить у бывшего владельца ключи от квартиры, квитанции по оплате коммунальных услуг, расписку на деньги, которые он от Вас получил, принять квартиру и подписать Акт приема-передачи. Акт приема передачи храните вместе с договором и свидетельством, он входит в комплект правоустанавливающих документов, и подтверждает исполнение сторонами обязательств по договору.


Можете приступать к ремонту!


Начальник отдела жилой недвижимости
ООО «А Капелла»
Нина Михайловна Бакшаева.
 

Копирование материалов сайта разрешено
только при согласии компании "Бизнес Строй".
Ссылка на источник (сайт: http://www.bzstroi.ru/) обязательна.
 
     
 
Copyright © 2008-2012. ООО "Бизнес-Строй"